Hola , buenos días , gracias por este foro . Mi pregunta es : Tengo una empresa que es S.A. . Mi empresa posee un bajo comercial con dos hipotecas en el mismo banco . No puedo pagarlas y me lo van a ejecutar . El juzgado me comunicó la ejecución de la segunda hipoteca de 189.000€ de saldo más costas . El valor de tasación en la escritura es de 200.000€ . La primera hipoteca presenta un saldo deudor de 102.000€ y el valor de tasación en ésta era de 240.000€ . ¿Cómo se hará la subasta? . En caso de que no sea suficiente , puesto que firmé de avalista ,¿ de qué manera me pueden embargar? . Poseo una casa con finca tasada en 270.000€(tiene una hipoteca en otro banco al corriente de los pagos y con saldo deudor de 90.000€ y vencimiento en el año 2038) , una edificación con dos viviendas y un bajo tasados en 380.000(con una hipoteca en otro banco al corriente en los pagos y de saldo 115.000€ y vencimiento en el año 2022) y varias fincas urbanizables sin cargas de tasación aprox. 250.000€. En caso de embargo cuáles seían los intereses máximos . En ese banco hay una cuenta de descuento de papel comercial en la cual no hay avalistas y en la que me hicieron varios cargos . ¿me pueden embargar por ellos o sólo pueden reclamarle a la empresa ? .¿pueden embargarse las propiedades con hipotecas ó bien van antes sobre las sin cargas ? ¿pueden anotar embargos sobre todas las propiedades? . Muchas gracias.

Hola Miguel. El supuesto que planteas implica el análisis de varías cuestiones complejas que deben ser tratadas por separado.

En primer término, cabría deducir que la sociedad se encuentra en una fase de insolvencia que podría da lugar al inicio del correspondiente procedimiento concursal. La declaración del concurso de acreedores impediría iniciar cualquier ejecución hipotecaria o suspender la ya iniciada, siempre que el local estuviere afecto a la actividad empresarial. Esta suspensión duraría hasta la aprobación del convenio o transcurrido un año sin que se aprobase el mismo o se abriese la fase de liquidación.

Si el local estuviese afecto a la actividad empresarial y la declaración del concurso fuese posterior al anuncio de la subasta, no procedería la suspensión de la misma y continuaría la ejecución por sus trámites, como ocurriría en el supuesto de que el local no se encontrarse afecto a la actividad empresarial, pues la subasta no se vería afectada por el concurso de acreedores.

En segundo lugar, con independencia de que se tratará de una ejecución singular o universal, el procedimiento de subasta de bienes hipotecados se regula, en lo fundamental, en los artículos 650, 670 y 681 y ss. de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

Con independencia de los trámites procesales de la subasta, lo único cierto es que con el producto obtenido de la venta en pública subasta del local, difícilmente se va a cubrir el importe total reclamado más los intereses y las costas de juicio, dando lugar a la inexistencia de cualquier remanente. En este caso, el Banco reclamará la cantidad que falta directamente a la sociedad y a los avalistas.

Además debes de tener en cuenta que el pasado sábado 2 de mayo se publicó en el BOE el Real Decreto del 24 de abril por el que se reforman algunos aspectos del mercado hipotecario. Esta norma reglamentaria desarrolla parcialmente la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, modificada por la Ley 41/2007 y la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, viniendo a sustituir de forma completa al Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario que queda derogado. Entre otras consideraciones, este reglamento viene a perturbar considerablemente el panorama actual del mercado hipotecario, pues permite a los Bancos y Cajas de Ahorro pedir nuevas garantías si consideran que la finca hipotecada ha perdido más de un 20% de valor, como consecuencia del desplome del mercado inmobiliario.

Aunque creo que en este caso no resulta aplicable en razón de la existencia de la sub-hipoteca.

En cuanto a tú responsabilidad como avalista y visto el patrimonio que describes el Banco dirigirá la vía de apremio contra los saldos de cuentas corrientes y depósitos que tengas abiertos a tu nombre y especialmente, contra los bienes inmuebles que se encuentran sin ninguna carga, sin perjuicio de solicitar el embargo contra alguno de los restantes bienes. La suficiencia de los bienes embargados la declara el Juez de Primera Instancia competente.

En cuanto al tema de los gastos de la ejecución, los intereses y las costas se calculan por anticipado, en un tercio de la cantidad reclamada y se liquidan al finalizar la ejecución. Los intereses se computan desde la interposición de la demanda y se calculan sobre el tipo legal del dinero incrementado en dos puntos.

En tercer y último lugar, en cuanto a la cuenta de descuento, la sociedad es la única responsable de esos cargos, salvo que se determinarse tu responsabilidad como administrador de la sociedad. Un saludo.